2007 yılından beri, ABD merkezli York Capital isimli yatırımcı grupla yaptığı ortaklıkla, mortgage faaliyetinde bulunmak üzere, kuruluşunda öncülük ettiği İstanbul Mortgage şirketinde CEO olarak görev yapan Bahadır Teker ile bir söyleşi gerçekleştirdik.
Burcu Öztaşkın: İstanbul Mortgage'dan ve faaliyetlerinden bahseder misiniz?
Bahadır Teker: İstanbul Mortgage, tüketiciye doğrudan kontrol yetkisi vermek üzere oluşturulmuş, Türkiye'de mortgage işi yapmak üzere kurulmuş bir şirket. Çalışmalara 2006 yılında başladık, 2007 yılında mortgage yasasının çıkmasıyla 2007 yılında BDDK'ya başvurarak şirketin izni alındı ve ortaklarla beraber şirket kuruldu. Şu anda herşey hazır olmasına rağmen daha faaliyete geçmedik, daha doğrusu uluslararası piyasaların durumundan kaynaklanan tedirginliklerden dolayı henüz kredi vermeye başlamadık. Hedefimiz Türkiye'de mortgage işini yapmak. Mortgage'ı herkes farklı bir şekilde yapıyor. Fakat İstanbul Mortgage, uluslararası standartlarda, banka olmadan konut kredisi veren tek kuruluş. Bu anlamda tek işimiz konut kredisi vermek. Hem ekibimiz, hem çalışma şeklimiz hem de yaşayış tarzımızla tamamen konut kredisi vermek üzerine odaklanmış durumdayız. Diğer kuruluşlardan en önemli farkımız, tamamen bu konu için organize olmuş olmamız. Ekibimizin bilgili ve tecrübesi de bu yönde ve Türkiye'ye inanan insanlardan oluşuyor. Bizim perspektifimiz, yabancı ortağımızla da beraber Türkiye'de konut işinin çok farklı boyutlara gelebileceği, hatta başlangıcına da geldiği yönünde. Hedefimiz hem Türkiye'de mortgage dendiğinde hem bilirkişi, uzman olarak akla gelen ilk isim olmak, hem de bu işin finansmanını servis ve ürün kalitesi olarak en iyi yapan kuruluş olmak (fiyatlar ve vade anlamında). Bizim en önemli özelliğimiz, biz konut finansman işi yapıyoruz, başka hiçbir iş yapmıyoruz. Yani mevduat yapmıyoruz, tüketici kredisi vermiyoruz işimiz sadece konut.
Yurt dışındaki mortgage sıkıntısını göz ardı etmemek gerek. Türkiye ile yurt dışındaki mortgage'ı henüz karşılaştırmamak lazım. Türkiye daha Amerika'nın geçmiş dönemlerini yaşıyor, en az 30 yıl geriden gidiyoruz. O seviyeye gelmek için, onların şu anda karşılaştıkları sıkıntıları yaşamak, o tarzda problemlere sahip olmak için bir 25-30 yıl ve cok büyük bir büyüme kapasitesine ihtiyacımız var. Bu anlamda Türkiye'deki sistem ve Amerika'daki sistem arasında zaman zaman paralellikler kuruluyor. Bunlar elmayla armutu karşılaştırmak gibi, pek anlamlı değil. Artı olarak Türkiye'de verilen konut kredilerinin kalitesi yurt dışına kıyasla, olması gerektiğinden çok daha yüksek. Bu anlamda genç bir piyasa olmanın büyük bir avantajını yaşıyoruz ve yaşayacağız. Buna ek olarak Türkiye'deki ve tüm batıdaki dinamikler de çok farklı. Avrupa, Amerika ve Uzakdoğu'nun gelişmiş ülkeleri bu konuda tüketicinin doymuş olduğu ülkeler. Türkiye'de ise doymak bir yana henüz temel ihtiyaçlarımızı dahi karşılamış değiliz. Tüm bunlar göz önüne alınarak bu şirket kuruldu zaten. Yabancı ortağımızla beraber perspektifimiz, Türkiye'de konut işinin çok büyüyerek çok farklı boyutlara geleceği ve hatta bu trendin başlangıcına geldiğimiz yönünde.
Hedefimiz, Türkiye'de mortgage konusu gündeme gelince hem bilirkişi, bir uzman olarak hem de bu işin finansmanını en iyi yapan kuruluş olarak gerek servis kalitesi gerek ürünler gerekse fiyatlar anlamında sektörün önemli oyuncularından biri olmak. En büyük özelliğimiz dediğim gibi yalnızca konut işi yapıyor olmamız.
BÖ: Türkiye'deki krediler içinde konut kredisinin yeri nedir? Bildiğim kadarıyla genel krediler içinde Amerika ya da Avrupa ile karşılaştırılamayacak kadar küçük bir paya sahip.
BT: Türkiye'de toplam krediler içinde konut kredisinin payı küçük, ama asıl dikkat edilmesi gereken, yıllık milli gelir içerisindeki payı. Bu açıdan karşılaştırma olarak bakarsanız, Türkiye'de yıllık milli gelirin sadece %3,5'i civarında bir konut kredisi var. Bu oran Amerika'da %70'lerde, Avrupa'da %50'lerde. Böyle bakarsanız, şu anda 600 milyar Dolar'lık milli gelirimizle, Avrupa standardında 300 milyar Dolar'lık bir konut portföymüz olması gerekirdi. Ancak sadece 25 milyar Dolar'lık bir konut portföyümüz var. Bu bile tek başına aslında bir gösterge. AB'nin rakamlarına ulaşmak çok mümkün değil ama kısa ve orta vadede bu rakamların milli gelirin en azından %15-20'sine çıkması bekleniyor.
Bu kadar fark olmasının esas nedeni geçtiğimiz 30 senede yaşadığımız yüksek enflasyon, yüksek reel faiz ve sürekli girip çıktığımız krizler. Mortgage sektörü çok istikrar isteyen bir sektör. Uzun vadeli yatırımlar yapıyorsunuz, uzun vadeli krediler veriyorsunuz ve bu kredilerin geri dönüşleri uzun vadede oluyor. Bugün bakarsanız hazine bile 5 senelik vadede Türk Lirası borçlanamazken, bankalar tüketicilere 20 senelik kredi öneriyorlar. Bu çok değişik bir konu. Ne zaman ki hazine 20-30 senelik vadede TL cinsinden borçlanıp yaşamaya başlar, o zaman bu konut finansmanı sektörünün de belli bir aşamaya geldiğine kanaat ederiz. Bu durumda da zaten konut kredilerinin payının milli gelirin %10-15'lik aşamalarına geldiğini görmek mümkün olur.
BÖ: Ülkemizde alt gelir grubuna yönelik olan subprime mortgage'dan söz etmek pek mümkün gözükmüyor o halde?
BT: Evet. Amerika standartları için konuşursak şu ana kadar verilen krediler prime hatta prime'ın da üst kategorisinde. Daha çok az bir kesim kullanabildi. Çok konuşuyoruz, çok duyuyoruz ama, konut kredisi kullanma açısından hala çok düşük seviyelerdeyiz.
Bu durumun değişebilmesi için zamandan ziyade istikrar ve geleceğe güven önemli. Çok kısa zamanda olabilecek bir şey değil, çünkü bu biraz da sermaye işi. Türkiye'ye kaynak girmesi lazım ya da içeriden kaynak oluşturulması lazım. İçeride genelde uzun vadeli olarak fon bulmak zor oluyor, çünkü sermaye piyasaları gelişmiş değil. Bu yüzden paranın yurtdışından gelmesi gerekiyor. Yurtdışından gelen bu miktar büyük olduğu için, hemen Türkiye'ye 100 milyar Dolar giremez. Bunun da bir zamanı var. En iyi ihtimalle 5-7 sene içerisinde konut kredisi tutarlarının 100 milyar Dolarlar seviyesine geleceğini ümit ediyoruz. Bunun da konut yapan ve almak isteyenlere ve ekonomiye çok ciddi bir katkısı olacaktır.
BÖ: Konut şirketlerinin ürettikleri konutları satarken kendi finansmanlarını yapması hakkındaki düşüncelerinizi öğrenebilir miyim?
BT: Bu yöntemin artısı da eksisi de var. Bu zaten Türkiye'de çok alışılagelmiş bir metod. Vadeler arttı, vadeler artarken banka destekleri de arttı.
Şirketlerin kendi sermayesi ile müşterilerine kredi vermesi çok karlı bir şey değil, yapılmaması gereken bir şey. Bunun iki nedeni var. Birincisi her inşaat şirketinin elde etmek istedigi bir kar var ve bu yöntemle bu kardan biraz vazgeçilmiş oluyor. İkincisi bu durum konut fiyatlarına da yansıyor. Düzgün işleyen bir kredi piyasasının olmaması inşaatı yapanlara maliyet olarak geri dönüyor. Çünkü işleri finansman sağlamak değil. Bazen bazı şirketlerin tahmin etmedikleri maliyetlerle karşılaştıklarını, çok iyi hesap yapamadıklarını görüyoruz. Özellikle küçük ve orta ölçekli şirketler. Bunların sonucunda toplam olarak ekonomide bir zarar meydana gelir.
Özelleşme denen bir şey var. Kredi kuruluşlarının kredi sağlaması, inşaat firmasının inşaat yapması lazım. Şu anki durumdaki gibi bazı ortamlarda kredi kuruluşları bir takım risklerden dolayı para ayıramıyorlar fakat inşaat sektörünün konut satması gerekiyor, bunun sonucunda bir takım ara formüller bulunmaya çalışılıyor. Ama bu ara formüllerin çok kalacağını zannetmiyorum. Bu sıkışıklık bittikten ve sistem oturduktan sonra bundan sonraki hiçbir dönemde müteahhitlerin finansmaıyla bu tip ara çözümlerin devam edeceğini sanmıyorum. Bunlar hep geçici çözümler olarak kalacaklar.
Bu iş bir bilanço işi aslında. Bilançonun içinde tüketicinin fonlanması riskinin kaybolması lazım. Hem inşaat hem finansman riski altına girmek konut üretenler için de pek sağlık değil, bu durumun düzeltilmesi lazım. Tabii konut üretenlerin yapabileceği de fazla bir şey yok, bankadan kredi alamayınca, müşteriden de tam para alabilecekleri bir ortam yok, geriye yapılacak başka bir şey kalmadığı için bu yol tercih ediliyor. Mecburiyetten diyebiliriz.
Bu konuda çok fazla düzenleme yok. Müşterilere önerilen satış ve taksit yönteminin içeriğinde çok kafa karıştırıcı şeyler olmaması lazım. Biz konut kredisi veren kuruluşlar olarak bir mevzuata tabiyiz. Bu mevzuat kapsamında, maliyetler dahilinde önerdiğimiz faiz oranını tüketiciye söylemek zorundayız. İnşaatı yapan firma aynı zamanda kreditör olduğunda, bu konu biraz karışıyor. Kardan mı gitti, faizden mi geldi, indirim mi yapıldı yoksa fazlalık mı yapıldı bu çok anlaşılamıyor. Maalesef o konuda ciddi bir düzenleme yok. İyi çalışan, dürüst konut üreticileri için aslında bir risk. Piyasa da çok oyuncu var, kimin ne yaptığını kimse çok iyi bilemiyor maalesef.
BÖ: TOKİ'nin konut üretimini nasıl değerlendiriyorsunuz?
BT: TOKİ ekonomi politikasının da bir parçası. Konut üretimi yapmak tamamen yerli sermaye ile ilgili bir sektör olduğu için, istihdama çok ciddi katkı sağlayan bir sektör. Kamu iki işi bir arada yapıyor. Hem ekonomik büyümeyi destekleyici nitelikte bir iş yapıyor hem de konut üreterek özellikle 2003-2004 yılında olan açığı kapatma görevi üstlendi. Bunun yanında sosyal misyon anlamında, Türkiye'nin dört bir yanında örnek kentler oluşturmak için çaba sarfediyor. Burada şöyle bir soru sorulmalı, "Devlet bunu kendi eliyle oluşturduğu bir kuruluşla mı yapmalıydı, yoksa bunu bu işi yapabilecek nitelikteki kişi ve şirketlere sübvanse ederek mi yapmalıydı?" Bu çok büyük bir soru işareti. Konuya Amerika örneğinden yola çıkarak bakarsak, Amerika'da 1930'lardan beri tercih edilen şuydu: sosyal konut almak isteyen, ihtiyacı olan kişilere inşaatı yapıp vermek yerine daha çok tüketici bazında destek olundu. Tüketicilere daha düşük faizli ve uzun vadeli krediler verildi. Bu işi yapmak isteyen inşaat firmaları vergisel, bölgesel ve imarsal anlamda kolaylıklar sunularak desteklendi.
Türkiye'de bu destekler devlet eliyle yapılıyor. Amerika daha gelişmiş bir yöntem kullandı. Üstelik bunu daha 1930'larda yaptı. Türkiye çözümü tüketici bazında yapmak yerine "ben üreteyim, ben planlayayım, araziyi ben geliştireyim, ben uygulayayım" diyerek buldu. İyi çalıştığı, başındaki insanlar başarılı olduğu müddetçe bu da bir yöntem tabii. Ancak kamunun içinde bu tür yöntemler uzun süre başarılı olamıyor. Emlak Bankası, SSK, yardımlaşma sandıkları, kamu destekli kooperatif işleri örnek olarak verebiliriz.
Bu tecrübeler şunu gösterdi: piyasaya dayanmayan ve iyi planlanmamış sübvansiyonlarla, kamu eliyle bu işi yürütmek çok iyi sonuçlar vermiyor. TOKİ'nin bugüne kadar yaptığı iyi işler de var. Büyüklük olarak bakarsanız TOKİ bütün piyasanın sadece %8'ini, TOKİ'den sonra gelen firma ise en fazla %1'ini oluşturuyor. Burada görülüyor ki konut sektörü çok büyük bir piyasa ancak çok da fazla oyuncusu olmayan bir piyasa. Öte yandan Türkiye'deki bütün sosyal konutları TOKİ yapamaz, bu kadarını yapabilmesi bile çok zordu, bunu devam ettirmek için de çok ciddi kaynaklar gerekir. Devam ettiği takdirde işler çok büyür ve yönetimi zor ve büyük beklentilerin olduğu bir piyasa haline gelir. Bu beklentilerin karşılanması da mümkün değildir, bu ancak özel sektörün devreye girmesi ile mümkün olabilir.
BÖ: Siz yabancı bir şirketle ortaksınız. Yabancı yatırımcının Türkiye'de iş yapabilmesinin önünde büyük zorluklar olduğundan çokça şikayet ediliyor. Bu konu hakkındaki düşüncelerinizi öğrenebilir miyiz?
BT: Türkiye'de hem gayrimenkul işi yapıp hem yabancı bir şirketle ortak olmak oldukça zor. Ciddi problemler ile karşılaşıyorsunuz. Örneğin en başta, yabancı şirket sermayeyi Dolar olarak getiriyor, siz Türk Lirası cinsinden vergi ödüyorsunuz. TL'de gerçekleşen bir değer artışı karşısında, sermayeye Dolar olarak bakan yabancı ortağınız sermayede ciddi bir erime olduğunu görüyor. Zarar eden şirket hala gelir vergisi ödemeye devam ediyor. Yabancı yatırımcı açısından bakıldığında ancak eriyen yatırımlardan söz edebiliriz. Bu ciddi bir problem. Sermaye Dolar bazında ise, ödenen verginin de Dolar bazında tutulabilmesi gerekir. Uluslararası yatırımların yapılabilmesini istiyorsak bu tür düzenlemeleri hayata geçirmemiz gerekir.
Yabancıların gayrimenkul alımı konusunda izinler, mevzuat gibi birçok engelinin olması, yabancı ortağa sahip bir Türk şirketi olarak bizi de yoruyor. Bunları yurt dışına ifade etmekte de çok zorluk çekiyoruz. Bunların toptan ele alınıp çözülmesi lazım. Bugün finans şirketlerinin yarısının sermayesi yabancı. Türkiye'nin paraya ihtiyacı var diyoruz, İstanbul dünya kenti olsun diyoruz. Fakat bu kadar zorluk çıkarılan, yabancıların gayrimenkul satın alıp, oturamadıkları bir kentte ve ülkede bu mümkün olamaz.
Marka şehir olmaktan, çeşitlilik yaratmaktan bahsedeceksek, planlı bir şekilde bu düzenlemeleri yapmamız lazım, aksi takdirde dünya kenti olmaktan bahsedemeyiz. Londra'nın, Barselona'nın dünya kenti haline gelmesi, yabancıların gelip oturmaları ile mümkün olmuştur. Örneğin, Barselona incelediğinde süreç içerisinde gelen turist sayısı ile ev sahibi olanlar arasında çok direkt bir ilişki olduğu görülür. İstanbul'un turizm istatistiklerine bakarsanız, son birkaç senede 2-3 katına çıkmış bir turist trafiği görürsünüz. Turist trafiğindeki artış, yatırımın gelişinin de göstergesidir. Bunu isteyip istemediğimize bir karar vermemiz gerek çünkü şu anda ne orada ne burada duruyoruz. İstiyorsak zorlukları ortadan kaldırmalı, istemiyorsak kesin bir karar vererek amacımızı belirlemeliyiz. Bu arada kalma durumu bizim gibi şirketleri de sıkan bir durum haline geldi. Ya dünya şehrisinizdir ya da lokal bir kentsinizdir, bunun mevzuatını hazırlamak lazım.
BÖ: İstanbul Mortgage genelinde kaç kişilik bir ekip ile çalışıyorsunuz? Ekipte nasıl bir dağılım var?
BT: Şu anda 16 kişiyiz. İlk sene için 300 milyon TL gibi bir kredi hedefimiz var. Eleman sayısı da paralel olarak artacaktır. Sonrasında hızla büyümeyi hedefliyoruz. Ekibimiz en iyi bankaların en iyi konumlarındaki kişilerden oluşuyor. Çok iyi bir ekip toparlamakta zorlanmadık.
BÖ: Müşteri profiliniz nasıl?
BT: Farklı bir stratejimiz var, bunu açıklamak için henüz erken. Fakat sektöre çok farklı bir noktadan gireceğiz. Başarılı olacağımıza inanıyorum. Kendi şirketimizin fonlamasına kadar müşteriye nasıl kredi verebileceğimizi düşünüyoruz.
Kredi açısından Türkiye'ye ve pazarın geleceğine güveniyoruz. Pazarda ise bu segmentin geleceğine inanıyoruz. 2009 yılında yatırım yapan ender şirketlerden birisi olacağız. 2009'un ikinci yarısından itibaren yatırımlarımız artacak. Bu senenin sonuna kadar kimse bir şey yapmıyorken biz Türkiye'ye 100-200 milyon Dolar getirmiş olacağız. Gelecek sene biraz daha iyi olacak. 2010'un ikinci yarısından itibaren Türkiye'de çok şeyin değişeceğini söylemek mümkün. Kısa vadede ne olacağı bilinmez ama orta vadede Türkiye'nin çok iyi bir yere geleceği görülüyor. Rusya ve doğu ile ilişkilerimiz iyi durumda. Şu anki piyasada Amerika ve Avrupa sermayesinin Amerika ve Avrupa ile ilgili bir büyüme beklentisi yok. Amerikalı tüketici ikinci arabayı, ikinci evi almak istemiyor. Para büyüme beklentisi olan yere gider, bu birinci kuraldır. Bunun için o piyasalardan sarkan paraların önümüzdeki dönemlerde Türkiye'ye yüklü şekilde geleceğine inanıyorum.
Dünyada rakiplerimiz kim diye baktığımızda Çin, Hindistan, Brezilya ve Rusya var. Bunlardan Çin çok zor bir ülke, yatırım yapmak, yatırdığınız parayı yurtdışına çıkarmak çok zor, ciddi merkezi yönetimi olan, 2000 yıl önce bürokrasiyi icat etmiş ve sürdüren bir ülke. Rusya'da iş yapmak kolay değil. Hindistan çok karışık bir yer. Parlamentosunda 10 tane dil konuşuluyor. Eyaletler var, eyaletlerin kanunları farklı, altyapı yetersiz, yabancı yatırımcı için girilmesi ve yaşanması kolay bir yer değil. Brezilya'nın durumu gayet iyi. Altyapısı var, eğitimi iyi. Haritayı koyup baktığımız zaman sermayenin gidebileceği ülkeler arasında Brezilya ve Türkiye dışında pek bir alternatif göremiyorum. Ayrıca Türkler'in de global bir sermayesi var. Onlar da gidip yabancı ülkelere yatırım yapıyorlar. Türk yatırımcısının da global sermaye ile hareket eden bir perspektife sahip olması gerekli. Bunun sonucunda global sermayeyi kaldıraç olarak kullanıp Türkiye ile iş birliği yapılacaktır.
