Fotoğraf: Arkitera Mimarlık Merkezi

1993 yılında İstanbul’da kurulan DTZ Pamir ve Soyuer Gayrimenkul Danışmanlık şirketinin kurucu ve yönetici ortaklarından olan ve 2003 yılından beri İstanbul Teknik Üniversitesi Gayrimenkul Geliştirme Yüksek Lisans Programı’nda misafir öğretim görevlisi olarak görev alan Firuz Soyuer, Türk gayrimenkul sektörünü değerlendirdi.

Burcu Öztaşkın: 1990’ların ortasında GYO’ların kuruluşu ile gayrimenkul sektöründe hızlı bir yükseliş başladı. Müteahhitliğin ve emlakçılığın yerini kurumsal şirketler almaya başladı. Daha hızlı ve daha kaliteli bir üretim var. Bu konu hakkındaki yorumlarınızı alabilir miyiz? Sizce sektördeki bu yükselişin devamlılığı var mı?

Firuz Soyuer: Yükseliş lafı bana biraz yetersiz geliyor. Gayrimenkul her zaman önemli bir alandı. Türkiye için de bu böyleydi. Tek farkı bizde oyuncular eksikti, oyuncular şu anda tamamlanıyor. Oyuncular toparlanınca oyun daha güzel olacak.

Bir sürü oyuncunun işini tek başına bir kişi yapıyordu. Geliştirici rolündeki aynı zamanda inşaatçıydı, pazarlamacı, dediğiniz gibi emlakçıydı. Herşeyi kendi yapıyordu. Şimdi onların oyuncuları yavaş yavaş yerine oturmaya başladı. Hepsi için ayrı oyuncular var ve daha kollektif bir oyun oynanmaya başlandı.

Bir de finans sektörüyle eskiden hiç bağlantı yoktu. Tek başına, izole bir sistemdi. Şimdi finans sistemiyle birbirine bağlı olmaya başladı. Onun getirdiği organik bağ ile daha fazla açıklık söz konusu diyelim. Eskiden de vardı, şeffaf değildi. Şimdi gittikçe şeffaflaşıyor, daha kurumsallaşıyor. Ekonominin içindeki ağırlığını daha fazla hissetmeye başlıyoruz diyelim. Eskinin gizli gücü şimdi daha şeffaf olmaya başladı. Ama hep vardı.

BÖ: Gayrimenkul sektöründe inşaat ve finans temelli farklı gruplar var. Siz işletme ve finans eğitimi almışsınız ve danışmanlık üzerine çalışıyorsunuz, danışmanlık ve değerleme alanlarının ülkemizdeki durumu hakkındaki görüşlerinizi alabilir miyiz?

FS: Değerleme işin sadece bir kısmı. Normalde sadece yatırım ve gayrimenkul danışmanlığı. Her türlü şey var bunun içinde.

Eskiden de vardı bu olay. Yani değerleme kelimesi olmasa da ekspertiz kelimesini insanlar biliyorlardı. Yalnız eskiden bunun ihtiyacı sadece dev bir yatırım yapılırken hissediliyordu ki bu genelde bir sanayi yatırımı oluyordu. Fizibilite kavramı deyince bir gayrimenkul projesine gidip de sorulmuyordu. “Kardeşim yaparsın, satarsın, işte fizibilite budur,” deniyordu. Ama bir fabrika yatırımı söz konusu olduğu zaman, “fizibilitesini yapalım” sözü eskiden beri vardı. TSKB - Türkiye Sınai Kalkınma Bankası, 40 yıldır kendi başına bir okul. Gayrimenkul sektörüne geçişin 15 yıllık bir geçmişi var. Bu dediğim gibi, finans sektörünün bu işin içine girmesiyle ve yatırımcı ve geliştiricilerin bireyselden kurumsallaşma noktasına gelmesiyle ilgili olan bir süreç. Eskiden bireysel olan tüm hareketleri şimdi kurumlar bazında görüyorsunuz. Kurumlar da hareketlerini ve kararlarını doğal olarak bireyler gibi daha subjektif kriterlere bakarak almadıkları için, objektif kriterler olması gerektiğinden dolayı bunlarla daha fazla karşılaşıyoruz.

BÖ: Yabancıların gayrimenkul edinimine ilişkin 4875 sayılı yasa ile ilgili gelişmeler hakkındaki görüşlerinizi alabilir miyiz?

FS: Birkaç tane daha farklı şey var. Aynı anda belki bunlar karıştırılıyor. Ben hukukçu değilim, bir hukuçudan almanız lazım esas görüşü ama, bir yabancı sermaye kalabalığıyla bir de tapu ile ilgili olan bir kanun var. Hem bireylere hem de şirketlere ayrı ayrı bir takım sınırlamalar getirmişti. Bireylerle olan sorun şu anda kalkmış durumda. Bireylerin istedikleri bir yerde gayrimenkul edinmeleri ile ilgili bir sorunumuz yok, düzenlendi. Kurumlar ile ilgili olarak da, Türkiye’de dediğiniz gibi, esasında yabancı şirketler direkt olarak herhangi bir şekilde gayrimenkul alamıyorlar. Ancak Türkiye’de kurdukları bir şirket kanalıyla gayrimenkul edinebiliyorlar. Bunda bir sorun yok. Ama şu anda 4875 sayılı kanunda bir sınırlama olabilir mi buna bakılıyor. Bununla ilgili bir düzenleme yapılacak. Çok büyük bir sorun olacağını zannetmiyorum. Eğer sadece bölgesel bir koruma ile ilgiliyse, bireylerde bu daha çok askeri alanlara yakın olan alanların veya onlarla ilgili olan alanların mülkiyet haklarının verilmemesi gibi bir şey. Belki aynı şeyi biraz daha genişleterek şirketler için de uygulayabilirler ama bir süre başka bir şeyin olmasını beklemiyorum.

BÖ: Siz yabancı şirketlere de danışmanlık veriyor musunuz?

FS: Veriyorum. Yabancı, yerli, bireysel, kurumsal ama ağırlıklı olarak kurumsal şirketlere diyelim. Yabancı veya yerli olması çok fazla farketmiyor.

BÖ: Yabancılar en çok hangi konularda danışmanlık alıyorlar sizden?

FS: Yerli veya yabancı farketmiyor. Esasında yatırımcının kafasındaki bütün olay, sadece kurduğu senaryonun gerçeğe uyup uymadığını bir kontrol etmek açısından danışmanlık hizmeti almak. Burada bilmedikleri genelde pazar şartlarıdır, pazarla ilgili olan hareketlerdir. Bir bunun hakkında bilgi alabilirler. Pazar mekanikleriyle ilgili bilgi istiyor olabilirler. Çok çeşitli danışmanlık şekilleri var. Ama bunu yerli yabancı diye ayırmanın çok fazla bir anlamı yok. Daha çok ihtisaslaşma konusu ile ilgili diyebilirsiniz. Mesela ben bugün alışveriş merkezleri veya ofislerle ilgili bir şey yaparken başka bir şirket depolamayla ilgili alanda daha fazla danışmanlık hizmeti verebilir. Bir başkası tamamiyle oteller hatta bazıları sadece butik oteller, resort oteller gibi ihtisaslaşma konularında daha yoğun danışmanlık hizmeti verebilirler. Bu olayda daha çok ihtisaslaşmayı zaman içerisinde göreceğiz, esas önemli olan kısım odur çünkü.

BÖ: İstanbul Teknik Üniversitesi Gayrimenkul Geliştirme Yüksek Lisans Programı’nda misafir öğretim görevlisi olarak “Gayrimenkul Pazar Araştırması” ve “Gayrimenkul Finansı” konularında dersler veriyorsunuz. Sektörde kalifiye elman sıkıntısı olduğunu düşünüyor musunuz? Uluslararası standartlara ulaşmak için eğitim konusunda neler yapılabilir?

FS: Program İTÜ’de master seviyesinde var. Gayrimenkul ile ilgili eğitimler dünya üzerinde genellikle lisans üstü, doktora seviyesinde. Bir tek İngiltere’de farklı olarak bir surveyor eğitimi var. RICS – The Royal Institution of Chartered Surveyors denilen ve hala gerek Birleşik Krallık’ta, gerek Birleşik Krallık’tan etkilenen eski emperyalist ülkelerde aynı şekilde kullanılan bir sistem bu. Avrupa’da da ağırlıklı olarak onların getirdiği standartlar, eğitim ve onunla ilgili şeyler yürürlükte. Ama Birleşik Krallık’ta lisans seviyesinde eğitime pek rastlanmıyor.

Gayrimenkul daha çok disiplinler arası bir eğitim olarak görülüyor. Ana formasyon olarak lisans eğitimini mühendislik, işletme, şehir planlama, mimarlık, sosyoloji, ekonomi gibi alanlarda tamamlamış gençlerin daha çok yüksek lisans hatta doktora seviyesinde işletmesiyle birlikte gayrimenkul sektöründe bir kariyer yapma olanakları oluşuyor diyebilirim. Bu Avrupa’da da, Amerika'da da aşağı yukarı aynı. Hiçbir zaman master seviyesinden aşağıda değil. Dolayısıyla bu yönde de kalifiye eleman her zaman için standart bir okuldan alınan bir doktor gibi bir mühendis gibi düşünülmüyor zaten. Gerçek anlamda bir gayrimenkul oyuncusunun oluşması yaklaşık olarak 28-30 yaşlar arasında oluyor. Ayrı ayrı yerlerden geçtikten sonra oluşuyor. Dolayısıyla tek başına kalifiye eleman sıkıntısı var mı derseniz, tabii olacak. Ama o gayet doğal, dediğim gibi tek bir disiplinden gelen yok burada. Hep ayrı ayrı disiplinlerden geliyorlar.

Genelde bu böyle. Bir tek İngiltere harici dediğim gibi. İngiltere’de Chartered Survey bir sistem ve bu sistem lisanstan itibaren başlıyor. Dolayısıyla onlarda daha çabuk çözülüyor eğitimli kişiler. Ama diğerlerinde, hep diğer branşlardan gelen insanların ihtisaslaşmasıyla oluyor. Bu işte de oluyor, akademik ve iş ile birlikte de olabiliyor. Dolayısıyla her zaman olacaktır. Bunu esasında çok da büyük bir kayıp olarak görmüyorum. Bilinçli olarak eğitilmesi açısından önemli bir faktör. Biz buna 1990’ların başlarında da rastladık. O zaman bankacılık çok önemli, gelişen bir sektördü. İnsan gücü onda da yoktu. Aynı şekilde kalifiye eleman bulamıyorlardı. O yüzden benim o dönemdeki bütün arkadaşlarım, mühendisler vb. hepsi, bankacı oldular. Mühendisler derken sadece işletme mühendisinden değil, inşaat mühendisi, elektirik mühendisi, makine mühendisi gibi mühendislerden de bahsediyorum. Sadece üniversite eğitimine bağlı olarak düşünülmemesi gerekiyor iş ihtisaslaşmasında. Özellikle de böyle disiplinler arası konularda.

BÖ: Sizin öğrenci profiliniz nasıl?

FS: Ağırlıklı olarak şehir plancıları. Gerçekte de surveyor olmaya en yatkın kişiler de şehir plancıları. Çünkü geçmişleri buna daha uygun. Üzerlerine eksik olan finans, pazarlama, hukuk, işletme dersleriyle daha kalifiye hale geliyorlar. O bakımdan program iyi. Diyeceksiniz ki bir tek program yeterli mi, kesinlikle değil. Sadece İstanbul bazında yayılmamak üzere belki 5 tane üniversitenin bu boyutta alternatif bir biçimde aynı tür eğitimini vermesi taraftarıyım ki belirli bir düzeye ancak böyle gelinir.

BÖ: Öyle bir hareket var mı sizce? Üniversiteler bu alanda eğitim vermeyi düşünüyorlar mı?

FS: Gördüğüm kadarıyla üniversiteler gayrimenkul konusunda daha kısa dönemli olarak SPK kurslarına ilgi gösteriyorlar, daha hızlı bir getirisi var herhalde.

BÖ: SPK tek başına yeterli bir şey değil ama...

FS: Unutmamamız gereken bir şey var. Kısa dönemde sertifika sistemleri ya da lisans sistemlerinin çok fazla bir önemi yok. Uzun dönemde muhakkak bir derece getirmesi gerekiyor insana. Bu da uzun dönemli eğitimle olur. Bir-iki haftalık bir sertifikaya sahip olabilmenin çok çok önemli olmaması lazım bu dönemde. Daha fazla bir çabanın göstergesi olması lazım. O yüzden de muhakkak bu lisans, lisans üstü hatta ön lisans ve doktora seviyesinde programların olması gerekiyor. Çeşitliliği ve verimliliği ancak o zaman görebiliriz.

BÖ: Biraz da mortgage krizinden bahsedelim. Ne düşünüyorsunuz? “Türkiye’de prime yok ki subprime kriz olsun” diyorlar?

FS: Çok doğru prime da yok subprime da yok. Mortgage’a geçmiş kredi oranımız ne kadar, kaçta kaçı dönüştü bilmiyorum. Ama toplam konut kredilerinin oranı GSMH’nın %5’ini geçmiyor, hala çok düşük. Bizim yok diyebileceğimiz bir orandayız. Dediğiniz gibi burada da subprime, prime diye bir ayrım yapmanın bile bir anlamı yok. Çünkü bunların standartlarının ne olduğu daha belli değil. Hala belirli bir norm yok. Bankalar kendi içlerinde veya bağımsız değerleme yapmadan kredi verebiliyorlarsa bu da zaten inanılmaz bir şey. Olmaması gereken bir şey. Banka kendi elemanını bu riske atamaz. Bu tür konuların düzeltmelerinin de olması lazım, belli bir şekilde. Bizim gayrimenkul piyasalarını şu anda direkt olarak bu ilgilendirmiyor. Ama gayrimenkul finansmanı piyasalarımızı tabii ki ilgilendiriyor. Şu bakımdan, Türkiye’de değil bu sadece bütün dünyada, eskisi kadar rahat borç verme olanağı kalmıyor. Yani öyle %98-99 borçlandırılmış projeler göremeyeceğiz bundan sonra. Özkaynak oranları daha makul seviyelere çekilecek. Bu tabii ki borç kaynağını azaltacak, çok doğal olarak bankalar biraz daha dikkatli davranacaklar. Türkiye gibi zaten risk kapasitesi yüksek olan ülkeler için risk primi biraz daha yükselecek. Biz bu gibi şeylerden biraz etkileneceğiz. Ama yerel piyasanın zaten şu andaki miktarına bakarsanız inanılmaz bir şey. Bugün insanlar “buyrun borçlusun” diyorlar. Neyle borçlanıyorsunuz? %19. Ciddi anlamda aylık %1,5 gibi rakamlar konuşulmaya başlandığı zaman insanları zaten borçlanmaya itecek bir şey yoktur. Faizlerin zaten kendisi yüksek. Şu anda gösterge faizleri yüksek olduğu için mortgage'ın çok fazla bir anlamı yok. Kanun çıktı, yönetmelik ona uygun olarak çıkıyor, en azından yasal altyapı ile ilgili bir sorunumuz yok. Ama bundan sonra da en azından ekonomik altyapıyı ve ekonomik kısmı belirli hale geldikten sonra göreceğiz. Şu anda “biz yaptık, niye işlemiyor” diye sormanın anlamı yok, bu faizlerle zaten yürümez.

BÖ: ULI ve PricewaterhouseCoopers tarafından hazırlanan 2008 Avrupa Emlak Raporu’nun sonuçlarında Moskova ve İstanbul’un ilk sırada olduğu ve Londra’daki mortgage krizinin bu iki şehir üzerindeki etkisi üzerinde önemle duruldu. Sizin bu konudaki düşüncelerinizi alabilir miyiz?

FS: İstanbul ile Moskova aşağı yukarı aynı yerlerde. Bir tek risk konusunda İstanbul daha az riskli diye düşünülüyor. Çünkü Rusya’daki piyasa tamamiyle ekonomisinin yapısıyla ilgili olan bir şey. MTI fiyatları arttıkça Rusya zenginleşiyor. Türkiye’de öyle bir şey yok. Türkiye kendi içinde en azından hem servis sektörüne, hem üretim sektörüne, hem de tarıma dayalı bir ekonomiye sahip. Dengeli bir büyüme söz konusu. Rusya’nın %8 büyümesi ile Türkiye’nin %5-6 büyümesi aynı şeyler değil, bu önemli. Türkiye o bakımdan daha az riskli. Dolayısıyla İstanbul da daha az riskli olarak görülüyor.

Diğer taraftan ana risk, esasında bu gayrimenkul piyasalarında, yani yatırım piyasalarında yeterli derinlik olmaması. Siz alıyorsunuz ama satmaya kalktığınızda müşteri bulamazsanız bu likidite eksikliğidir. Bu büyük piyasalarda yok. Londra, Paris ve diğer piyasalarda söz konusu değil tabii ki. Oradaki işlem hacimleri aynı şekilde burasıyla karşılaştırılamayacak şekilde. Buna ek olarak alıcı ve satıcının sayısı çok fazla ve bunların derinliği de çok fazla. Bu bakımdan, eğer Londra veya batı piyasalarındaki getiriler yükselmeye başlarsa İstanbul’a ve Moskova’ya tabii ki rakip olacaklardır. Türkiye’de belki aldığınız gayrimenkulün riski yüksek, getirisi de yüksek. Ama öbür tarafta risk düşük, getiri de düşük. Yavaş yavaş onların da getirileri yükselmeye başlayınca aradaki risk primi insanları oraya itmeye başlayacak. Bundan korkuluyor.

BÖ: Sizin aslında uzman olduğunuz konu alışveriş merkezleri mi?

FS: Alışveriş merkezleri ve ofisler. Her ikisi bizim esas alanlarımız. Ama danışmanlık bölümümüzdeki arkadaşlarımız gayrimenkulün her türü konusunda yeterince deneyime sahipler ayrıca geldikleri zaman da hayır bu bizim işimiz değil diyecek lüksümüz yok.

BÖ: Alışveriş merkezlerinin sayısındaki gözle görülür artış hakkında ne düşünüyorsunuz? Sizce bir AVM krizi ile karşılaşılacak mı?

FS: İnsanlar AVM’lerin yapısının farklı olduğunu farkettiler. Konutta ve ofiste kullanıcılar son kullanıcılar. AVM’deki kullanıcı ise son kullanıcı değil, tüketici. Dolayısıyla AVM’de sizin yaptığınız hareketler ekonomi ile çok daha fazla ilgili. Diğerlerinin ihtiyaçlarını daha çok demografiklerle ölçmek lazım. Yani insanların nüfus artış hareketleri veya iş, istihdam hareketlerini ölçebiliyorsunuz bu kolay. AVM’de ise ölçemediğiniz bazı şeyler var. Tüketici tercihleri. Bugün böyle, yarın öyle olmayabilir. Marka seçimleri veya bir AVM’ye gelme nedenleri, A’ya gelip B’ye gelmeme nedenleri vb. Bu tür kolay kolay ölçülemeyen şeyler olduğu için her AVM’nin sadece arz ve talep konusundaki başarısıyla ölçülebilmesi kolay değil. Zorluk buradan kaynaklanıyor. AVM’leri yeni dünya ekonomisinin fabrikaları gibi düşünebilirsiniz. Eskiden her bir fabrika istihdam yaratma kapasitesi açısından tek başına bir kenti besleyebilecek türdeydi. Yavaş yavaş AVM'lerin ufak şehirlerdeki görüntüsü bunlar haline gelmeye başladı. Çok uç, Amerika gibi örneklerde yaklaşık her bir kişiye 2m² kiralanabilir alan düşüyor. Ama buna Amerikan ekonomisi çok daha farklı yaklaşıyor. Yapılan her iki alışverişten, 1 Dolar’dan 50 Cent’i direkt olarak AVM'lerde harcanıyor. Bu farklı. Türkiye’de kişi başına kiralanabilir alan ortalaması Avrupa ortalamasının gerisinde. Bazı şehirlerimiz Avrupa ortalamasına yakın İstanbul, Ankara, Eskişehir, Bursa vb., bazıları ise daha AVM görmemiş. Zamanla işte bu dengelenecek. İstanbul, Ankara, İzmir ve Eskişehir’de belki daha az AVM yapılacak, göreceksiniz. Diğerlerinde ise, daha fazla olacak çok doğal olarak. 5-6 yıl içinde bu dengeyi göreceğiz. Hepsi aynı hızla artmayacak.

BÖ: AVM’lerin yer seçimleri ve konseptleri ile ilgili eleştiriler var. Yan yanalar ve hepsi aynı konseptte. Bu olumsuz bir şey mi aslında?

FS: Doğru. Olumsuzluk şu, siz bunların hepsini aynı yapıyorsunuz, insanlara nasıl bir tercih hakkı bırakacaksınız? Yani niye insanlar size gelsin? O konuda çok detaylı olarak bir araştırmanız yoksa, iyi kiracıya, iyi shop-mix'e sahip değilseniz, kiracı karmasına sahip değilseniz başarısızlığı ya da az başarıyı kabul etmek zorunda kalacaksınız. Bu da yatırımcının muhakkak düşünmesi gereken şeylerden bir tanesi. Bu sadece Türkiye için değil, dünya için de geçerli. Yani AVM, tek başına yapmakla ve “Ben bunu kiraladım, bitti. Artık bundan sonra ne olursa olsun,” demekle biten bir şey değil. Devamlı olarak üzerine yatırım yapılması lazım, yenilenmesi lazım, insanların, marka çeşitliliğini beğenmesi lazım, aktivitesi olması lazım vb. Çok uzun bir süreç.

BÖ: Ciddi bir işletme değil mi?

FS: Çok çok ciddi bir işletme. Otel de aynı şekilde. İşletme bazlı olduğu için bir ofis binası ya da bir konut gibi değil. Bizler, Türkler olarak yatırımla ilgili konularda hakikaten dünya standartlarında ürün yaratıyoruz. Sorunumuz işletmeyle ilgili. İşletme ile ilgili konulara henüz geçiyoruz.

BÖ: Son zamanlarda inşaat şirketleri bir pazarlama stratejisi olarak mimarlarla çaılışıyorlar. Sizce mimarlarla çalışmak bu şirketlere değer katıyor mu?

FS: Şirketlere, projeye değer katar. Yani proje hakikaten o isimlerle değerli hale geliyorsa şirketlerin de tabii ki ondan kurumsal olarak yararlanma hakkı vardır. Dünya'daki trend de hep aynıydı esasında. İlk önce farklılaştırma fiyat ve değer aralığında bir ürün yapılır. Bu fiyatın üzerindeki spesifikasyonlar iyi deyip aldığınız şeylerdir. Genelde hep fiyatla karşılaştırılır. Gayrimenkulde de bu böyle. Daha sonra insanlar tüketicileri farkedince sadece fiyat ve değer değil bir de çekicilik faktörleri nereden ileri geliyor bir de onlara bakalım diyorlar. Derken kentsel tasarımı, ürün tasarımını keşfettiler. Mesela bugün hala tasarım tek başına bazı alanlarda, milyarlarca, trilyonlarca Dolar’lık tek başına değer kazandırıyor. Nokia mesela. Sadece tasarım ile ilgili bir şeyden bahsediyor. Bunun gayrimenkul olması gerekmiyor. Demek ki tasarım bir farklılaştırma faktörü insanlar için. Dünya'da da bu böyleydi, Türkiye’de de bu böyle şu anda, gayrimenkulcü onu keşfetti. Şimdi insanlar tasarımcı arıyorlar, isim arıyorlar. Yerli, yabancı farketmez çünkü isim, diğer mimarların arasından herhangi bir biçimde ayrılıyorsa, kendini kanıtlamışsa ve tutup da diğer mimarların yaklaşık 20-30-50 misli masrafı bile varsa, ona veriyorsun. Çünkü projeye toplamda onun getirisi daha fazla.

Bizim daha gelmediğimiz bölümler de var. Tasarımdan sonra insanlar “İyi tamam da ben bu mimar için bu kadar para veriyorum, bina aynı bina sonuçta. Binanın kendisinden gelen, çevresini etkileyen daha uyumlu bir şeyleri var mı?” demeye başladılar. Çevre dostu ve yeşil binalar olayı ortaya çıktı. Şimdi biz bunları göreceğiz üçüncü grupta. Tek başına büyük mimarların isimleri olmayacak aynı zamanda acaba çevreye sürdürülebilirlik anlamında veya yeşil bir katkısı var mı? Bu yaklaşım da tabii ki yeni bir yaklaşım. Ama bunu da Türkiye’de çok hızlı bir şekilde göreceğiz. Dünya trendlerinden uzak kalamıyorsunuz. Tüketicilerde de aynı şekilde. Bu bilinçlenmeyle söz konusu olan bir şey. Tek başına Türkiye böyle gider, başkaları böyle gider diye bir şey yok. İnsanlar devamlı olarak diğerlerinden ayrıştırmaya, farklılaştırmaya prim veriyorlar. Bu nedenle projelerde mutlaka farklılaştırma söz konusu olacak. Ama abuk sabuk şeyler için farklı olsun diye yapılanlar değil de, hakikaten kendilerinden olanı özdeşleştirecek projeler değer kazanır.

BÖ: Büyükdere Caddesi üzerindeki Karayolları arazisi gibi büyük alanlarda yaşanan kentsel dönüşüm süreçleri ile ilgili görüşleriniz nelerdir?

FS: Bence burada diyalog çok tek yönlü. İtiraz edenin de, iddia edenin de, yapmak isteyenin de biraz daha fazla diyalog içinde olmaları gerekiyor. Yapılan şeylerin sadece tam anlamıyla acımasız kapitalist güçlerin şehrimizi istila etmesi gibi algılanmaması gerekiyor. Gerçekte neler var arkasında bir bakmak lazım. Yani o fonksiyon hakikaten oraya, o şehre gerekli mi? Şehrin büyümesi ile alakalı olan şeyler var. Diyalog eksikliği tamamiyle. Çünkü en kolay şey mahkeme, yürütmeyi durdurma kararı, iptaller. Yani bunu sadece burası için değil, 1/100.000’lik plan için de, master planı için de görüyoruz. Ya süreçte eksiklik var, planlama safhasında insanlara yeterince katılımcı olma fırsatı tanınmıyor ve bundan dolayı da bir tepki doğuyor ya da hakikaten bir şekilde bir yanlışlık var. Ama ben biraz daha sürecin yanlış şekillendirildiği kanısındayım. Eğer planlama aşamasında da bütün bu ilgili olan taraflar hakikaten bu konudan haberdar olsa, sürecin içerisinde diyalog olgusunu birazcık ortaya çıkarsalar daha rahat ilerleneceği kanısındayım. Bizde hep etki-tepki mekanizması üzerinden gidiyoruz. Genelde hep son noktada tepki gösteriliyor. Yani planlar yeni yapılmadı, bu imar durumları yeni alınmadı. Projelendirme aşamasında tepki nereden doğuyor? Karayolları için de geçerli, başka yerler için de. Burada imar durumu var. Bu imar durumuna acaba niye insanlar daha önce itiraz edemedi? Bunlar daha önceden hazırlandı. Bizde bunlar mülkiyet hareketlerine bağlı olarak daha fazla yapılıyor. Bir yer satıldığı zaman peşkeş çekiliyor. O kadar da değil aslında geçmişi de var. Etki ve tepkiden vazgeçmemiz lazım. Daha olumlu yaklaşmamız lazım. Başlangıçta ters bir şeyler varsa muhakkak belirlenmesi lazım.

BÖ: Son olarak DTZ Pamir ve Soyuer’in faaliyetlerinden biraz bahseder misiniz?

FS: Biz, yaklaşık olarak 15 yıldır bu işteyiz. Danışmanlık işlerinde öncülerden biriyiz. Gittikçe de yine aynı şekilde yolumuzdan sapmadan devam ediyoruz. Bundan sonraki yıllarda AVM'lerin kiralanması ve işletilmesi konularında daha aktif olmayı düşünüyoruz . Önümüzdeki 2008-2009 yıllarında bunları düşünüyoruz. Onun dışında eskiden yaptığımız tüm hizmetlere aynı şekilde devam edeceğiz.