İsmi konut kredisi veya İngilizce'den dilimize geçen mortgage veya Türk Dil Kurumu'nun icat ettiği tutsat olsun, ülkemizde tüketicilerin konut sahibi olmak amacıyla banka, tüketici finans kurumları ve katılım bankalarından kullandıkları krediler son 7 yıl içinde hızla büyümüştür.

Türkiye'de Konut Kredisi Piyasası Büyüklüğü
Merkez Bankası verilerine göre mevduat bankalarının konut kredisi bakiyesi Ağustos 2011 sonu itibari ile 67,8 milyar lira seviyesine ulaşmış bulunmaktadır, bu bakiye konut finansmanı kanununun yasalaştığı 2005 yılının başında sadece 2,7 milyar lira seviyesindeydi. Türkiye Bankalar Birliği verilerine göre 2011 yılının ilk altı aylık döneminde yaklaşık 260 bin adet konut kredisi kullandırılmıştur. Yine Haziran 2011 sonu itibari ile konut kredisi olan tüketici sayısı yaklaşık 1 milyon 160 bin kişidir. Bu rakamlar konut kredisi hacminin kısa süre içinde hızlı bir şekilde büyüdüğünü bize göstermektedir.
 

Yurt dışında kredi büyüklüklerinin ölçülmesinde kredi bakiyesinin ülkenin gayrisafi yurtiçi hasılalarına oranlanmaktadır. Konut kredilerine bu metodla bakıldığında ise ülkemizde bu oranın Haziran 2011 itibari ile yaklaşık yüzde 5 seviyesinde olduğu halde, söz konusu oran ABD ve AB de yüzde 50 üzerinde olduğu hatta Danimarka, Hollanda gibi bazı ülkelerde oranın yüzde yüzler seviyesinde olduğu görülmektedir. Bu yaklaşıma göre ülkemizde konut kredisi anlamında gidilecek hayli yol olduğu anlaşılmaktadır.

ABD'de Mortgage Krizi
2008 yılında ABD subprime mortgage kredileri yüzünden patlak veren küresel kriz kriz sebebiyle konut kredileri ülkemizde tekrar popüler hale gelmiştir. Bu kapsamda da doğru yanlış birçok görüş ortaya çıkmıştır. ABD'deki mortgage piyasasının öncelikle kısa bir özetini belirtmek isterim;
 

a. 2000 yıllara kadar büyüklüğü 5 trilyon dolar olan ABD'deki mortgage bakiye büyüklüğü 7-8 yıl içinde ikiye katlanarak 10 trilyon dolara ulaşmıştır. Bu büyüme esnasında tüketicilerin kredi kalitesinde düşüş gözlenmiş, yani krediler zamanla kredi verilmemesi gereken tüketicilere verilmeye başlanmıştır.

b. Makro ekonomik politikalar sebebiyle düşük faiz oranlarının olduğu bir ortamda tüketicilerin değişken faizli mortgage ürünlerini tercih etmeleri, böylece kazanç sağlamayı düşünmeleridir, ancak faiz oranlarındaki artış tüketicileri zora sokmuştur.

c. Konut fiyatlarındaki artış eğilimi sebebiyle tüketiciler mortgage vasıtası ile konut sahibi olmayı düşünmüşler, eğer bu ortamda kredilerini ödeyemezler ise zaten konut fiyatları arttığı için konutlarını satıp borçlarını ödeyebileceklerini düşünmüşlerdir.

d. Bizim sistemimizden çok farklı olarak ABD'de mortgage kredilerinin teminatı kredi konusu gayrimenkulün kendisidir. Bunun dışında ödeme soru yaşayan tüketicilerin üzerine gidilmesi mümkün olmamasıdır.

e. ABD mortgage sisteminde banka ve benzeri finans kurumlarının mortgage alacaklarını menkul kıymetleştirilerek sermaye piyasalarında satarak yeniden fonlama imkanı yaratmalarıdır, bu sistemde bu ürünleri alan yatırımcılar mortgage kredilerinin tüm risklerini üstlenmektedirler.

Netice olarak makro ekomideki gelişmeler ile birlikte faiz oranlarında artış ve de konut fiyatlarında düşüş sebebiyle tüketicilerin mortgage ödemelerini aksatmaları ve bunun bir çığ gibi büyümesi bu sistemin sonunu getirmiştir. Gerek birincil piyasadaki mortgage bankaları ve finans kurumları ile gerekse bu ürünlere yatırım yapan ikincil piyasa oyuncuları yatırım bankaları ve diğer finans kurumları büyük zarar etmişler, bu gelişmeler tüm ekonomiyi etkileyerek büyük bir finansal kriz çıkmasına yol açmıştır.

Türkiye'deki Konut Finansmanı Sisteminin Ana Özellikleri
Ülkemizdeki konut kredilerinin özellikleri aşağıda kısaca özetlenmektedir;
 

a. Merkez Bankası verilerine göre Ağustos 2011 sonu itibari ile ülkemizdeki mevduat bankalarının konut kredisi bakiyesi 67,8 milyar liradır. Bu krediler içindeki geri ödemesinde sorun olan kredilerin (90 gün ve üzeri gecikmeli krediler) oranı yüzde 0,97 olup son derece düşüktür,

b. Faiz oranlarının yüksek oluşu sebebiyle (Eylül 2011 itibari ile 10 yıl vadeli kredilerde yıllık yüzde 12-15 faiz seviyeleri) gelir dağılımı bakımında halen üst ve üst orta gelir grubuna hitap edilebilmekte, asıl yoğun talebin bulunduğu orta gelir grubuna ulaşılamamaktadır,

c. Her ne kadar 2007 yılında yürürlüğe giren Konut Finansmanı Kanunu ile değişken faizli konut kredisi imkanı bulunsa da tüketicilerin büyük çoğunluğu sabit faiz ödemeli konut kredilerini tercih etmektedirler,

d. 2009 yılında dövize endeksli konut kredisi kullandırımı yasaklanmış olup, bu tarihten itibaren krediler türk lirası cinsinden verilmektedir,

e. Kredilerin teminatı, kredi konusu gayrimenkul üzerine ipotek tesis edilmesidir,

f. 2011 yılının başından itibaren kredilendirme oranı azami yüzde 75 olarak kararlaştırılmıştır,

g. Konut değerlemeleri konusunda 2011 yılının başından itibaren SPK veya BDDK tarafından lisans verilmiş olan değerleme firmalarınca yapılması zorunlu hale getirilmiş olup kredilerin teminatının doğru bir şekilde tespit edilmesi sağlanmıştır,

h. Krediler büyük çoğunlukla mevduat bankaları vasıtası ile kullandırılmakta, fonlaması ile mevduat ile yapılmaktadır, mevdut dışında kendi imkanları ile fonlama yapan tüketici finansman şirketi gibi finans kurumların piyasa içindki büyüklüğü son derece düşüktür,

i. Krediler sabit faizli olduğu için tüketici üzerinde faiz oranı riski bulunmaktadır, bu risk bankalar ve finans kurumları üzerindedir, bu kredilerin büyüklüğü şu an çok büyük olmadığı için bilanço içinde çevrilebilmektedir, ayrıca SWAP vb yollarla hedge işlemleri yapılarak riskten korunulabilmektedir,

j. İkincil piyasalarda konut kredilerine dayalı menkul kıymetleştirme işlemleri henüz yapılmamıştır, dolayısı ile A.B.D.'de görülen biçimde riskler bulunmamaktadır.

Türkiye'de Konut Kredilerinin Geleceği
Mevcut durumda 10 yıl vadeli konut kredileri için aylık bazda yüzde 1,1-1,25, yıllık bazda yüzde 13-15 seviyesindeki kredi faiz oranları maalesef orta gelir seviyesindeki tüketicilerin konut sahibi olmalarına imkan vermemektedir. Rakamsal olarak açıklamak gerekir ise Türkiyede ortalama bir evin 150 bin lira olduğu varsayılır ise ki bu İstanbul'da çok daha yüksektir, tüketicilerin yüzde 25 oranındaki tutarı yani 37 bin 500 lirayı peşin ödemeleri ve geriye kalan tutar olan 112 bin 500 lira için 10 yıl vadeli bir konut kredisi kullanmaları durumunda, aylık faiz oranının yüzde 1,2 olduğu varsayımı altında taksit tutarı yaklaşık 1.800 lira olmaktadır ki bu rakamı 10 yıl boyunca ödeyebilecek tüketici kitlelerine maalesef henüz ulaşamamaktayız.

Faizlerin aylık yüzde 0,5 seviyelerine gelmesi halinde ki bu oran yıllık bazda basit olarak yüzde 6 yapar, 10 yıl için taksit tutarı yaklaşık 1.250 lira seviyesine, 20 yıl için ise yaklaşık 800 lira seviyesine düşmektedir ki bu çok daha rahat ödenebilir bir rakamdır.

Yukarıda açıklamaya çalıştığımız faiz oranı konusu ile kredi vadelerinin 20 ve 30 yıl gibi daha uzun vadelere uzaması, ülkemizin makro ekonomik durumu ile alakalı olduğu için açıkçası bir değişken parametre olarak kabul edilerek faizlerin kamu otoritesi veya diğer kurumlarca indirilebilmesi mümkün değildir.

Kredi faiz oranlarının düşmesi ile birlikte kredi arz ve talebinin arttığı bir durumda, eğer konut arzı arttılamaz ise konut fiyatlarında artış kaçınılmazdır. Dolayısı ile faiz oranlarının düşmesi ile birlikte aynı zamanda konut arzının da arttırılması gerekmektedir. Ülkemizdeki inşaat sektörü konut inşaası konusunda son derece deneyimli konumdadır, burada en büyük sorun proje gerçekleştirilecek arsaların üretilebilmesidir, bu konuda yapılacak mali ve hukuksal teşvikler üretimin önündeki en büyük engeli kaldırmış olacak ve de konut arzının artmasını sağlayacaktır. Ayrıca sık sık gündeme gelen kentsel dönüşüm projeleri için aynı şekilde hem mali hem de hukuksal kolaylıklar sağlanarak hem mevcut eski yapı stoğunun yenilenmesi, hem de konut arzının arttırılması kolaylaştırılmalıdır.

Bankalar konut kredisi dışında tüketicilere kartı, sigorta, diğer tüketici kredileri gibi birçok ürünü pazarlamaktadırlar. Şu an ağırlıklı olarak bankaların hakim olduğu sektörde, sadece konut kredisi konusunda faaliyet gösteren tüketici finansman şirketlerinin gelişmesi, sektörde rekabeti artıracak ve de tüketicilere daha iyi hizmet verilmesini sağlayacaktır.

Yurtdışında mortgage broker'lığı olarak bilinen tüketicilere konut kredisi konusunda özel danışmanlık veren tüzel veya gerçek şirketlerinin kurulması sektörde rekabet ve de kaliteyi arttıracaktır.

Konut kredilerinin menkul kıymetleştirilerek yeni fonlama imkanları sağlanması böylece de kredi faiz oranlarının olumlu etkilenmesi mümkün olabilmektedir. Ancak ülkemizde menkul kıymetleştirme işlemleri için sermaye piyasalarında henüz olumlu bir ortam oluşmamıştır. Bu ortamın oluşması kredi faiz oranlarında olduğu gibi ülkemizin makro ekonomik koşullarına bağlı bulunmaktadır.

Özet olarak belirtmek gerekir ise, ülkemizin makro ekonomik göstergelerinin olumlu yönde gelişmesi, hem kredi vadelerinin uzamasına ve faiz oranlarının düşmesine, hem gelir düzeyinin artmasına, hem de sermaye piyasalarının iyileşmesi ile birlikte banka ve benzeri finansal kuruluşların konut kredisi alacaklarına yönelik menkul kıymetleştirme işlemlerinin gerçekleştirilmesine imkan sağlayacak, netice olarak tüm bu faktörler konut kredisi arz ve talebinin artmasına yol açacaktır. Konut kredilerine yönelik arz ve talebin artması tüketicilerin konut satın alma taleplerini arttıracak, bu talep karşısında da konut arzının makul ölçüde arttırılabilmesi halinde konut kredisi piyasamızın sağlıklı bir şekilde büyümesi sağlanabilecektir.