Bu platformun amacının derin vergi tartışmaları yapmak olmadığını çok iyi biliyorum. Zaten amacım da verginin teknik tartışmalarına girmek değil. Verginin yatırım kararlarını verirken değerlendirilmesi gereken pek çok önemli kalemden sadece biri olduğunu bilerek, bu kalemle ilgili olarak yasaların imkan verdiği azami olanaklardan yararlanmak ve yükümlülükleri yerine getirebilmek için bilmemiz gerekenler kadarını anlatmaya çalışacağım sadece...

Hemen hemen hepimizin bildiği gibi verginin yasa ile koyulup kaldırılması anayasal bir hüküm. Yasama organı tarafından yapılan düzenlemeler çerçevesinde vergiler koyulur, kaldırılır, düzenlemeler yapılır vb gibi. Yasa koyucu bazı durumlarda sadece genel çerçeveyi çizmekle yetinir ve belirlediği ana prensipler çerçevesinde Bakanlar Kurulu'na ve uygulayıcıya (vergi konusunda Maliye Bakanlığı'na) belli düzenlemeleri yapma yetkisi verir. Gerek yasalar ve gerekse de Bakanlar Kurulu ve Bakanlık düzenlemeleri doğal olarak yargının denetimine de açıktır.

"Mevzuat" dediğimiz olgu yukarıda kısaca tanımlamaya çalıştığım dörtlü yapının tüm üretimine verdiğimiz adıdır bir bakıma: Yasa, Bakanlar Kurulu ve Bakanlık düzenlemeleri ile yargı kararları. Mükellefler bu dörtlü tarafından üretilen mevzuat çerçevesinde haklarını ve yükümlülüklerini bilir ve yararlanıp uygular.

İdeal olan da budur...Yasa koyucu yasayı hazırlayacak, Bakanlık kendi yorumları ile uygulamaya yön verecek, yargı da kendisine iletilen ihtilaflarda son sözü söyleyecek. Biz vergiciler verdiğimiz görüşlerde yasa hükmünü yorumlarken mutlaka konu ile ilgili Bakanlık düzenlemelerine ve varsa yargı kararlarına bakarız ki verdiğimiz görüşler uygulayıcıların süzgecinden geçmiş olsun. Bir konu ile ilgili Bakanlık düzenlemeleri, görüşleri ve daha da iyisi verilmiş yargı kararları bulabilirsek mükellefleri en doğru şekilde bilgilendirdiğimizi düşünür rahat ederiz.

Gelin görün ki her zaman işler bu kadar kolay değildir. Yasa maddesi bize çok açık gelse de Bakanlığın konu ile ilgili farklı yorumları olabilir. Bu durumda olması gereken nedir? Tabii ki oluşan ihtilafın yargı tarafından çözüme kavuşturulması. Ama bazı "çeldiriciler" vardır ki mükellefin ihtilafı yargıya götürmesini anlamlı kılmaz. Tarhiyat öncesi ve sonrası uzlaşma müessesesi ve daha da önemlisi çıkarılan af yasaları. Konu yargıya gitmeyince de ihtilaf konuları olduğu gibi devam eder durur.

Bu uzun girişi yapmamın nedeni aslında "gayrimenkul" konusundaki vergi yüklerini minimize etmek için kullanılabilecek olan bir enstrümanın Bakanlık denetim elemanlarının farklı yorumları nedeni ile bir çeşit "risk" taşıyor olması ve buna ilişkin nihai bir yargı kararının da yukarıda belirttiğim "çeldiriciler" sebebi ile oluşamaması.

Konu aslında hepinizin malumu olan "hisse satışının" vergisel cazibesinde gizli. Kısaca hatırlayacak olursak; iki yıl süre ile sahip olunan anonim şirket hisselerinin gerçek kişiler tarafından satılması (elden çıkarılması) durumunda gerçek kişilerce elde edilen kazanç (detaya girmeden, hisse senedinin satış fiyatı ile maliyeti arasındaki fark) gelir vergisine tabi değil. Bu satış işlemi KDV'ye de tabi değil. Kurumlar açısından da (sağlanması mümkün olan diğer bazı şartların da yerine getirilmesi halinde) elde edilen kazancın %75'i Kurumlar vergisinden istisna. Benzer bir KDV istisnası da söz konusu.

Konu "gayrimenkul" olunca iş daha da "tatlı" hale geliyor. Gayrimenkulü "gayrimenkul" olarak satsak bir taraftan Gelir ya da Kurumlar Vergisi ödeyeceğiz (gerçek kişiler için hisse satışında sözünü ettiğimiz iki yıllık süre gayrimenkul satışında 5 yıla çıkıyor ayrıca bir yılda birden fazla ya da birbirini izleyen yıllarda birer adet gayrimenkul satışı durumunda 5 yıllık bekleme süresi bile vergilemeyi engellemiyor. Kurumlar açısından ise gayrimenkul satışında hisse satışına benzer %75'lik istisnanın uygulanması için şartlar biraz daha ağırlaşıyor), büyük olasılıkla KDV söz konusu olacak diğer taraftan bunlara ek satış bedelinin toplamı üzerinden alıcı ve satıcı için toplam %3,3 oranında Tapu Harcı da yükümlülüklere eklenecek. Dolayısı ile hisse satışı gayrimenkulü varlık olarak satmaktan çok daha avantajlı. Harika! O halde yapılacak olan şey nedir? Şirket kuralım/satın alalım, gayrimenkul projesini bunun içinde geliştirelim, iki yıl elde tutup gayrimenkulü değil ona sahip olan şirketin hisselerini satalım.

"Peki ama problem bunun neresinde?" diye sorduğunuzu duyar gibiyim. Şimdi o konuya gelelim. Öncelikle söylemeliyim ki hayat bu kadar kolay değil. Yani şirketlerin aktiflerinde sadece bir gayrimenkul yok. Bilançonun aktif tarafına baktığımızda hisse senetleri, demirbaşlar, yatırımlar yanında gayrimenkuller de var. Bunun yanında gayrimenkul de bir tane değil, ya da birden fazla olsa da hepsi de aynı tür değil (kimi konuta uygun, kimi iş merkezine, kiminin imar problemi var kiminin üzerinde fabrika). O halde şimdi ne yapacağız?

Yapacağımız iş bu gayrimenkulleri hisse senedine dönüştürmek ve gayrimenkulü değil hisse senedini satmak. Karmaşık bir bilançonun içinde yer alan ve "potansiyel bir yatırımcının" ilgisini çeken "tek bir" gayrimenkulü mevcut bilançodan "cımbızlayıp" nasıl çıkartacağız? Burada birden fazla seçeneğimiz var bunlardan biri gayrimenkulü "gayrimenkul" olarak satmak, ki bu bize yukarıda kısaca belirttiğimiz gibi çokça vergi yükü çıkardığı için çok tercih etmiyoruz. İkinci seçenek ise bu gayrimenkulü içinde sadece onun yer alacağı bir şirkete aktarabilmek ve sonrasında şirketi satmak.

Bilançoda yer alan gayrimenkulü satış yapmadan bir başka şirkete aktarmanın ise iki yolu var: İlki söz konusu gayrimenkulü ayni sermaye olarak yeni bir şirkete koymak. Nasıl şirket para yatırarak yeni bir şirket kurabiliyor ya da ortak olabiliyorsa varlıkları içinde yer alan gayrimenkulünü de ayni sermaye olarak koyup aynı sonuca ulaşabilir. Ancak bu durum, sonuçları açısından "satış" seçeneğine benzer bir sonuç yaratıyor. Tapu harcı doğurmuyor ancak ayni sermaye koyan açısından gayrimenkul "satılmış" gibi görülüp vergilendiriliyor.

Satış ve ayni sermaye koyma sorunumuzu çözmediğine göre var mı başka alternatif? Evet var! Kısmi bölünme... Bu da şu: Aktifte yer alan ve en az iki yıl süre ile sahip olunan bir gayrimenkul hukuki bir prosedüre tabi tutulup "kısmi bölünme" yoluyla bilançodan çıkarılıp yeni ya da mevcut bir şirketin içine "ayni sermaye" olarak koyuluyor ve Kurumlar Vergisi Yasasında belirtilen prosedüre uyulursa bu işlem ne Kurumlar vergisine, ne KDV'ye ve ne de Tapu Harcına tabi tutuluyor. Güzel değil mi? Bir başka güzellik daha söyleyeyim. Söz konusu kısmi bölünme sonrası kurulan şirketin hisselerini eğer önceki şirket değil de o şirketin ortaklarına verirseniz, bölünen şirketin hisselerini iki yıldan uzun süre tutuyor olmak şartı ile yeni şirket hisselerini (ve dolayısı ile gayrimenkulü) hemen satıp herhangi bir vergi de ödemezsiniz.

Aslında yasayı ve Bakanlığın bununla ilgili çıkardığı Tebliği okuyunca yukarıdaki paragrafta anlattığım sonuca varılıyor. Ancak denetim elemanları öyle demiyor. Diyorlar ki bu bir gayrimenkul satışı, siz bu satışa yeni bir "kılıf" buluyorsunuz. Dolayısı ile gayrimenkul satışının yarattığı sonuçları size cezalı vergi tarhiyatı olarak ödetiriz.

Soru şu: Yasada yer alan bir hakkı kullanmak nasıl oluyor da "satışa kılıf bulmak" olarak yorumlanıyor? Yasa bir hak vermiş, mükellef bu hakkı kullanıyor, sonucun da buna uygun olması gerekmez mi? Kanun koyucu çeşitli nedenlerle (kısmi bölünme özelinde şirketleşmeyi, uzmanlaşmayı desteklemek; kayıt dışılığın önüne geçmek; menkul kıymetleştirmeyi desteklemek ilk akla gelen gerekçeler) yasalarda mükellefler lehine düzenlemeler yaparak onlara istisnalar, vergisiz uygulamalar getirir. Bu şekilde aslında bir anlamda "ekonominin nefes almasını" sağlar. Bunlara ihtiyacı olmadığını düşündüğü anda da açtığı bu "hava boşluklarını" yine yasa ile kapatır. Ancak kapatılmadığı sürece bunlardan yararlanmak mükelleflerin en doğal hakkıdır. İdarenin uygulamaları hakkın kullanımını engelleyici tarzda olduğunda bu, yasalara uygun hareket edenlerle etmeyenler arasındaki önemli çizgiyi anlamsızlaştırmaz mı?